از ابتدای دهه 90 تا پایان سال 1402 میانگین قیمت فروش هر مترمربع خانه در کشور 44 برابر شده؛ این در حالی است که طی این بازه 13 ساله برابر 33 درصد از تعداد صدور پروانه ساختمانی بر اساس واحدها کاسته شده است. البته سهم استان های مختلف در این ریزش یکسان نبوده و در حالی که عمده استان ها در این زمان با کاهش محسوس در صدور پروانه مواجه شده اند، بر سهم برخی استان ها از ساخت خانه در کشور افزوده شده است.
در واقع رکود به یکسان استان های مختلف را درگیر نکرده؛ برخی استان ها وضعیت بهتر و برخی وضعیت نامطلوب تری به لحاظ صدور مجوز ساخت دارند. در حالی که چالش تامین زمین و هزینه آن، هزینه ساخت، عدم فروش خانه های ساخته شده، عدم تمایل به فروش خانه و دشواری در مسیر دریافت صدور پروانه ساختمانی عوامل اصلی بروز رکود در ساخت مسکن در اغلب کلانشهرهاست، مهاجرت اقلیمی، حضور گردشگر تفریحی و مذهبی، ساخت مسکن ملی و ورود تقاضای سرمایه ای از کل کشور به برخی شهرهای خوش آب و هوا باعث شده تا برخی استان ها کمتر از سایر مناطق کشور از رکود حاکم بر صنعت ساخت و ساز متضرر شوند.
به منظور بررسی دلایل شدت گرفتن تورم و رکود در صنعت ساختمان و الگوی متفاوت شهرهای مختلف در این وضعیت رکود با ایرج رهبر رﺋﯿﺲ ﻫﯿات ﻣﺪﯾﺮه ﮐﺎﻧﻮن ﺳﺮاﺳﺮی اﻧﺒﻮه سازان استان تهران، شهرام آلبا دبیر گروه معماری انجمن صنفی مهندسان معمار و شهرساز، محمود پژوم عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان استان خراسان رضوی، مهدی شیخ سجادیه عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان استان اصفهان و ابوالقاسم قوپرانلو عضو هیات‌مدیره کانون انبوه سازان استان مازندران و همچنین تعدادی از فعالان بازار ساخت و ساز در استان ها گفتگو کردیم. ماحصل این صحبت ها به طور خلاصه سه تابلو از وضعیت صنعت ساختمان سازی کشور را ترسیم می کند.
تابلوی اول بر رکود سنگین حاکم بر صنعت ساختمان سازی در کشور دلالت دارد. بر اساس گزارش های رسمی مرکز آمار ایران در سال 1390 برابر 689 هزار پروانه ساخت خانه مسکونی بر اساس تعداد واحد در کل کشور صادر شد؛ این رقم در سال 1402 برابر 462 هزار پروانه بود و به این ترتیب در این بازه 13 ساله برابر 33 درصد از صدور پروانه های ساخت خانه در کشور کاسته شد.
این در حالی بود که در سال 1390 متوسط قیمت هر مترمربع خانه در کشور برابر 716 هزار تومان بود؛ بر اساس گزارش مرکز آمار متوسط هر مترمربع خانه در کشور در ابتدای سال 1402 به 31 میلیون و 500 هزار تومان رسید؛ به این ترتیب در این بازه زمانی 13 ساله، متوسط قیمت هر مترمربع خانه در کشور رشدی 44 برابری داشت. مرکز آمار ایران پس از ابتدای سال 1402 از ارائه گزارش قیمت خانه در کشور خودداری کرده است.
در حالی که تورم قیمت فروش مسکن و رکود در ساخت دو موضوع حاکم بر بخش ساخت و ساز کشور طی 13 سال گذشته بود؛ اما وضعیت استان های مختلف به لحاظ شدت تورم قیمت و رکود ساخت یکسان نیست. از کل استان های مورد بررسی چهار استان که هر یک دارای یک کلانشهر هستند، در این بازه 13 ساله، افزایش قیمتی بیش از متوسط کشوری را به ثبت رسانده اند و در عین حال متحمل رکودی بیش از رکود کلی حاکم بر صنعت ساخت و ساز نیز شده اند.
تورم بالاتر از میانگین کشوری و رکود بیش از رکود سراسری بازار این چهار استان را در وضعیتی آسیب پذیرتر نسبت به سایر استان های کشور قرار داده است. این چهار استان عبارت هستند از تهران، البرز، خوزستان و قزوین.
استان های ذکر شده طی بازه 13 ساله از ابتدای دهه 90 تا سال 1402 با کاهش 50 تا 80 درصدی در صدور پروانه های ساختمانی مواجه شده اند.
بررسی های انجام شده از آن حکایت دارد که پنج فاکتور اصلی در بروز این وضعیت موثر بوده است؛ قیمت بالای زمین، هزینه ساخت، عدم فروش خانه های ساخته شده، عدم تمایل دارندگان خانه خالی برای فروش خانه و زمان طولانی برای صدور مجوز که به افزایش تورم ساخت می انجامد.
تابلوی دوم بیانگر ریزش و رویش صدور پروانه در استان های مختلف است. طی 13 سال اخیر از ابتدای دهه 90 تا سال 1402، در حالی که از سهم برخی استان ها در صدور کل پروانه های ساختمانی کشور کاسته شده، بر سهم برخی دیگر استان ها در کل ساخت و ساز کشور افزوده شده و در واقع کشور با ریزش و رویشی در زمینه صدور پروانه ساختمانی مواجه شده است.
تهران، البرز، بوشهر، خوزستان و قزوین در زمره شهرهایی هستند که از سهم آنها در کل پروانه های ساختمانی کشور به شدت کاسته شده است. در حالی که سهم شهر تهران در کل پروانه های ساختمانی در ابتدای دهه 90 برابر 28 درصد بود؛ این سهم به هشت درصد در سال جاری رسید. سهم استان تهران از کل پروانه های کشور در سال 1390 برابر 31.6 درصد بود که این سهم در سال 1402 تقریبا نصف شد و به 16.7 درصد رسید.
سهم خوزستان از کل پروانه های کشور از چهار درصد در ابتدای دهه 90 به سه درصد در سال گذشته رسید؛ این در حالی بود که سهم استان البرز از تعداد صدور پروانه ساختمانی از 3.7 درصد به 3.4 درصد طی بازه 13 ساله منتهی به 1402 رسید، همچنین سهم بوشهر از صدور پروانه از 1.6 درصد به 1.3 درصد در بازه مورد بررسی کاهش داشت. سهم قزوین نیز از 4.9 به 2.1 درصد کاهش یافت.
اما وضعیت برای برخی استان ها به لحاظ سهم از کل پروانه های صادر شده در کشور متفاوت بود؛ اصفهان و خراسان رضوی در زمره این استان ها قرار داشتند. تعداد صدور پروانه ساختمانی در استان اصفهان در سال 1390 برابر 59 هزار واحد بود که این رقم با ثبت کاهشی 18 درصدی به 48 هزار مورد رسید. با وجود این سهم استان اصفهان از کل پروانه های کشور از 7.7 درصد در ابتدای دهه 90 به 10.5 درصد در سال 1402 رسید. در واقع رکود صنعت ساخت مسکن در این استان کمتر از میانگین کشوری بود.
خراسان رضوی نیز طی بازه مورد بررسی مشمول رکود به مراتب کمتری نسبت به میانگین کشوری شد. تعداد صدور پروانه در خراسان رضوی از 33 هزار و 652 واحد به 32 هزار و 815 واحد در سال جاری رسید. به این ترتیب میزان صدور پروانه در این استان تنها 2 درصد کاهش داشت. اما سهم خراسان رضوی در کل پروانه های کشور از 4.4 درصد در ابتدای دهه 90 به هفت درصد در سال 1402 افزایش یافت.
بررسی های به عمل آمده از فعالان بخش ساخت مسکن در این استان ها از آن حکایت دارد که ورود توریست زیارتی و غیر‌زیارتی به این دو استان و همچنین سهم بالاتر این دو استان در ساخت مسکن دولتی عامل وضعیت بهتر آنها در ساخت مسکن نسبت به سایر استان هاست.
در واقع تقاضای بالاتر برای خانه در این دو استان باعث شده تا ساخت مسکن در این استان ها نسبت به سایر مناطق کشور نسبتا رونق داشته باشد؛ در عین حال به گفته فعالان ساخت مسکن در این مناطق، تخصیص زمین برای آغاز پروژه های ساخت مسکن ملی در استان اصفهان و خراسان رضوی نسبت به سایر کلانشهرها وضعیت مطلوب تری داشته و همین موضوع باعث شده تا آمار صدور پروانه در این مناطق شرایط مطلوب تری داشته باشد.
تابلوی سوم نیز به ترسیم دلایل استان های با رفتار استثنایی در این دوره رکود تورمی می پردازد. استان هایی نظیر مازندران و گیلان در این تابلو قرار دارند. این مناطق با تورم بالاتر از میانگین کشوری طی یک دهه اخیر مواجه بوده اند؛ اما در عین حال بر میزان ساخت مسکن نیز در این مناطق افزوده شده است.
بررسی های انجام شده حاکی از آن است که رشد تقاضا برای خرید خانه در مناطق شمالی کشور زمینه ساز رشد قیمت خانه در استان های شمالی کشور و همچنین رونق ساخت و ساز در این مناطق شده است. طی بازه 13 سال اخیر از ابتدای دهه 90 تا سال 1402، متوسط قیمت خانه در مازندران 48 برابر شده است که این رقم بالاتر از میانگین کشوری است.
در عین حال در این زمان تعداد پروانه های ساختمانی این استان تنها 9 درصد کم شده که این رقم به مراتب کمتر از کاهش 33 درصدی کشوری بود. همچنین سهم مازندران از پروانه های ساختمانی کل کشور از سه به 4.5 درصد افزایش یافته است.
مهاجرت اقلیمی، خرید خانه از سوی توریست ها و تقاضای سرمایه ای سه نوع تقاضای وارد شده به بازار مسکن در استان های شمالی کشور است. این سه دسته تقاضا باعث شده تا بازار ساخت مسکن در این مناطق نسبت به رکود کلی حاکم بر بخش ساخت و ساز تا حدی مقاوم باشد. البته ورود این تقاضا به بازار باعث شده تا قیمت مسکن در این استان ها بیش از قیمت مسکن در سایر نقاط کشور نیز رشد پیدا کند.